重庆房地产律师

     　　案情2002年，退休在家的杨某夫妇拿自己一套100余平方米的商品房作抵押，向张湾区某信用社抵押贷款8万元。夫妇俩将这笔钱借给了王某做生意，因王某携款不知去向，杨某夫妇无力偿还。2004年6月，夫妇二人被信用社告上法庭。法院判决杨某夫妇还信用社贷款及利息。而在执行过程中发现，老两口只有一套住房，按照当时的法律法规，不能强制执行。信用社只有跟杨某夫妇协商，每月从二人的退休金中扣除部分以偿还贷款，但也只执行了3个月就执行不下去了。

　　今年刚开年，信用社再次找到法院。而这次，执行庭准备对这套房产进行公开拍卖，并将执行进行到底。

观点

　　（一）有房屋抵押权就可执行

　　张湾区法院执行庭法官沈伟认为，从不能执行到可以执行，是遵照了最高人民法院发布的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《执行抵押房屋规定》），该规定于2005年12月21日起施行。依据《执行抵押房屋规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的唯一的房屋，法院可以查封，并可以依法拍卖、变卖或抵债。

　　2004年11月4日，最高人民法院颁布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）。《查封规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”对该条规定可以这样理解，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，无论申请执行人是否对该房屋享有抵押权，均不得拍卖、变卖或抵债。

　　当时主要考虑到在社会保障制度还不完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权，有利于社会的稳定。而在这种情况下，被执行人显然也非常清楚不能清偿债务的后果，如果是唯一抵押房产不能执行，则会让银行按揭或恶意抵押贷款者钻法律的空子，给国家财产造成巨大损失。

　　而依据《执行抵押房屋规定》，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，如果申请执行人对该房屋享有抵押权，则是可以依法拍卖、变卖或抵债的。就本案而言，信用社有该房屋抵押权，可以通过法院执行拍卖抵偿贷款。

　　（二）迁出抵押房也讲人性化

　　依据《执行抵押房屋规定》第二条的规定，在对房屋裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。之所以给被执行人腾空房屋的宽限期，一方面体现了对于被执行人生存居住权的尊重，另一方面也给被执行人主动腾空房屋提供了一定的机会。

　　但同时，依据《执行抵押房屋规定》第六条的规定，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。由于低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况较为少见，而且其居住的房屋本身价值不会太高，采取强制其迁出房屋并为其提供临时住房的办法对实现申请执行人抵押权的意义不大，因此《执行抵押房屋规定》对以低保对象为被执行人的情况作了例外规定。

　　本案中，杨某夫妇不属于低保的情况，如果无法自行解决居住问题，则在迁出抵押房时，信用社可在外找寻出租房安排两人临时居住。

　　湖北省十堰市张湾区人民法院执行局·吴善勇 高炜