重庆房地产律师

        　　楼盘火爆认购中”、“认购优惠，1万顶2万”、“认购即送豪华大礼包”……在开盘之前，大多数楼盘都会通过认购形式，以所谓的“让利优惠”刺激购房需求。认购书等同于购房合同吗?它有什么法律效力?这些问题会被相当一部分购房者所忽视。记者走访业内专家和律师，为认购书做了一次“身份查证”。

【事例】

　　盲目签下认购书，退房定金要没收

　　今年3月，郑州市民魏先生在某楼盘购买了一套130平方米的房屋，交了3万块钱的定金，并签订了认购协议书。但是后来魏先生认为该房在设计上有些不合理，就想把房子退掉。“我和开发商只是签订了认购书，还没有签正式的合同，我想房子的定金是可以要回来的。”魏先生向开发商提出退房退钱的要求后，开发商说如果退房则定金不退。魏先生不满意开发商的做法，将开发商告上法庭。法院判决将魏先生的诉讼请求驳回。

　　大沧海律师事务所郑州分所的寇浩华律师分析认为，魏先生认为认购书不等于购房合同，签订了认购书，并不等于双方之间的购房合同成立。

这种观点值得商榷，认购书就是双方签订房屋买卖的合意，如果认购书明确约定了双方的权利和义务关系，具备合同的基本要件，就是购房合同，并不能因为名称不同而认定不是购房合同;如果认购书只是初步约定了双方买卖房屋的意向，双方的基本权利和义务还有待进一步约定，就不能认为是购房合同。此案中认购书关于房屋面积、价格、交房时间及违约责任都做了详细约定，就是一份购房合同，只是名字不是购房合同而已，该认购书一旦签订就成立并生效。对于其中约定的权利和义务，双方都应该遵守。如果消费者不履行合同约定，就是违约。

　　【说法】认购书非买房必走程序

　　签了认购书，如果想退房3万块钱就归开发商了，魏先生遭遇的认购书的困惑，并不是个例。“我最近看中了一套房，售楼小姐要我先签认购书，我当时没多想就签了。现在想想有点不明白，为何要多出认购这一步?直接签购房合同多干脆。”郑州市民马女士在咨询房产交易中签订认购书的相关问题时，提出了自己的疑问。

　　买房是不是必须要走认购这个程序，可以绕开认购书直接签合同吗?寇浩华律师指出，其实认购书只是约定俗成，久而久之变成了一种交易习惯，购房者完全可以选择不签认购书而直接签购房合同。

“签认购书应该说也是给购房者一个缓冲期。”郑东新区某售楼部一位姓刘的工作人员表示，买房先签认购书，主要是考虑到购房者在筹备首付款时需要时间，同时也可以让购房者再斟酌一下自己的决定。“一旦签下购房合同，经房管部门备案了的话，房产便要通过房管部门解锁才能再卖，退房程序就要复杂得多了。”

　　【建议】“不得不签”仍需多留心

　　虽然说购房者能不签认购书就最好不要签，但是记者在走访中发现，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，大多要求购房人签订认购书并交纳认购款。

　　寇律师建议购房者，不要轻易签订认购书，如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，也应当谨慎行事。“一旦签订认购书，就要按照约定来办事。因此，签订前一定要看清条款，不能草率。”

寇浩华律师提醒购房者，在签订认购书时，应仔细斟酌其中的各项条款，并重点关注关于定金的条款、签订正式商品房买卖合同的时间及认购书协议的生效、失效时间等内容。在签订正式的商品房预售合同时，一定要将房屋认购书的相关内容全部载入商品房预售合同条款中，以防止开发商“移花接木”。