重庆房地产律师

　　重庆首笔房产税申报入库 202平米房年缴6154元

　　1月30日上午10时，重庆首笔个人住房房产税在该市北部新区地税局人和契税征收点申报入库，购房者购房建筑面积为202.73平方米，剔除免税面积后征收房产税6154.83元。该笔税款产生于某高档社区二手房转让，住宅类型为花园洋房，建筑面积202.73平方米，交易单价13071.57元/平方米，建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑均价2倍，即9941元/平方米，属于应税住房。

　　记者从当地消息人士处获悉，该高档房为龙湖集团开发的“江与城”项目，是一套4室3厅3卫的花园洋房。前往契税征收点缴纳该市第一笔房产税税款的，是一个看起来20多岁的年轻人。不过有关该购房者的其他信息不详。目前北部新区公布的信息没有披露该市首笔房产税的其他细节，不过当地税务部门计划在1月31日上午召开新闻发布会公布首笔房产税的细节性内容。

　　该市的房产税征收政策规定，“房产税税率采取分档税率：一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。”

　　目前还无法确认该市首笔房产税应税金额的具体计算方法。

　　由于购房者系新购高档住房，因此按当地房产税征收实施细则获得了100平方米免税面积的豁免，但即使按照102.73平方米的建筑面积乘以房屋单价13071.57元/平方米，再乘以0.5%的该档房产税税率，结果应为6714.21元。目前还无法确认根据当地公布的公式计算出的结果，与实际缴税额之间产生差异的原因在何处。

　　根据当地的房产税政策，今后此房屋的业主每年将缴纳房产税，且初期的房产税按照交易价格计算，3~5年后，当地的房产税将按评估价格计算——如果房价上涨，则其所缴纳的房产税也将增加。

　　房产税开征首日上海内环内仅成交8套新房

　　根据“网上房地产”的数据，昨天全市一手房的签约套数为574套。昨天新开房源共计2个开盘单元，推出79套，面积24931.87平方米。其中外郊环间的1个，内环以内的1个。而前天，即“新国八条”出台后的27日，全市一手房共成交946套。由此可见，调控政策对购房者产生较大心理影响，一手房成交量有所下滑。

　　根据佑威及楼市专评网监控的数据，在剔除了动迁房、配套商品房、商业、办公以及其他用途的房屋之后，27日上海新房成交量，只有452套，昨天更只有区区228套。考虑到部分客户抢在限购细则出台前交易，可见前、昨两天，刚性需求所占比重已大为降低。

　　进一步分析昨天的新房成交数据，228套成交新房中，内环内8套，内中环18套，中外环34套，外郊环120套，郊环外48套。相关专家认为，在调控政策之后，中环以内的中高档房，成交量或陷入低谷。而在外环以外，拥有成熟交通、商业配套的大型居住小区，也许将成为调控后刚性需求的首选。

　　此外，根据佑威的数据，剔除动迁房、配套商品房、商业、办公以及其他用途的房屋后，27日的新房成交均价为21711元，昨天的成交均价为21459元。而仅仅在1月25日，这一成交均价达28447元。这意味着，在成交结构中，中低价房所占比重有所增加。

　　调控政策和春节假期加重了楼市的观望气氛。德佑地产市场中心研究部表示，此次调控矛头直接指向投资投机性需求和高价房。而从近几个月的成交数据来看，经过去年4月和9月的两轮调控，绝大多数的投资客已被挤出市场。而 “新国八条”的限购政策，将进一步把目前活跃在市场的资金雄厚的投资客也挤出市场。未来几个月楼市成交量不容乐观。

　　汉宇地产分析认为，房产税出台之后，真正需要缴税的只有四类少数人群——外来炒房客、非本地居民购置二套房、资金避险的高端投资客、要买大户型的改善型客户。根据调控政策，前两种已经属于限购之列，没有资格买房。后两种需要缴税，但是每个月仅增加数百元成本。由此看来，现阶段政府房产税的调控意图，远远大于收税意图。

　　■ 上海房产税

    • 上海部分个人住房征收房产税试点暂行办法

　　上海房产税征收对象

　　征收对象是指本暂行办法施行之日起上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在上海市新购的住房（以下统称“应税住房”）。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

　　上海房产税适用税率

　　适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。上海市应税住房应纳房产税税额的计算为：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

　　上海房产税人均60平方米以上起征

　　上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

　　原有住房未超标

　　以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

　　如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过免税标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。

　　假如住房单价为每平方米2.5万元，以0.6%的税率计算，即：应纳房产税税额=超出标准部分（80平米）×新购住房单价（2.5万）×70%×税率（0.6%）=8400（元）即需要缴税8400元。

　　原有住房已超标

　　仍以一个三口之家的上海居民家庭为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过免税标准，则新购住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。即：应纳房产税税额=新购住房面积（110平方米）×新购住房单价×70%×税率。

　　成年子女结婚购首套房免税

　　上海市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　高层次人才紧缺人才首套房免税

　　符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　持上海居住证工作满3年的外地居民首套房免税

　　持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。