重庆房地产律师

基本案情：　　被告四川省泸县第六建筑工程公司下属第六工程处在该县兆雅镇燕岩村3社泸永公路侧以集资联建的名义，修建楼房一幢对外进行销售，胥中兴为该处负责人。1999年4月11日，原告曹支富向该处购买了住房一套及门市一间，总金额89000元（其中包括天然气费4500元），约定由工程处负责办理房屋产权证、土地使用权证和天然气使用证（未订立书面合同）。原告于当日支付购房款83000元，由工程处负责人胥中兴出具收条。工程处即将上述房产交给原告使用。　　尔后，原告多次向胥中兴催要房屋产权证和土地使用权证，但胥中兴都以种种借口推诿。2002年4月7日，原告收到泸县兆雅农村信用合作社的催收借款通知单，才得知胥中兴已捋门市产权证办好，并用于贷款抵押；住房的产权证更在卖给原告之前就办在了案外人胥中英的名下。在解决无望的情况下，原告于2003年6月16日在泸县法院提起诉讼，要求解除与工程处的购房协议，退还所购房款83000元及利息，并按已付购房款金额赔偿损失83000元。　　讼争焦点：　　本案是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）出台后，四川首例请求依照该解释判决“双倍赔偿”的房屋买卖合同纠纷案。　　在法庭上，被告认为自己不是本案的适格被告，且根本未与原告发生房屋买卖关系，原告所诉乃是案外人胥中兴的个人行为，而非被告的职务行为。要求驳回原告的诉讼请求。　　因本案被告不具有商品房开发资质，且其建房乃是以集资联建形式而为，故对于本案能否适用“双倍赔偿”条款，法院内部也存在争论。　　判决结果：　　本案经泸县法院审判委员会讨论，最终从保护相对弱势地位的房屋买受人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，促进重合同、守信用的诚信社会体系的建立的角度出发，参照《商品房司法解释》第八条、第九条并依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四的（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，作出如下判决：　　一、解除原告曹支富与被告四川省泸县第六建筑工程有限公司签订的口头房屋买卖合同。　　二、被告四川省泸县第六建筑工程有限公司返还原告曹支富购房款83000元，原告曹支富退还被告四川省泸县第六建筑工程有限公司出卖的住房一套和门市一间。　　三、被告四川省泸县第六建筑工程公司赔偿原告曹支富83000元。　　四、驳回原告曹支富要求支付购房款利息的诉讼请求。　　分析：　　泸县法院的判决结果支持了原告“双倍赔偿”的诉讼请求。法院认为，原告与被告下属工程处负责人胥中兴之间订立的口头房屋买卖合同，系双方基于自愿而签订的合法的买卖合同，应受法律保护，双方当事人应当按照约定或者根据交易习惯积极和诚实地履行合同义务。　　被告认为原告是与案外人胥中兴个人之间发生的房屋买卖关系，与被告无关。对此法院认为，原告所购的房屋是被告下属第六工程处以集资联建的名义修建并对外销售的房屋，该处的负责人为胥中兴。房屋建成后，对外均是以泸县第六建筑工程公司第六工程处的名义进行销售，由胥中兴经办，原告在与胥中兴订立口头合同的时候有理由相信胥中兴的行为是代表被告第六工程处的行为。而该处仅是被告的一个下属机构，没有独立的民事责任能力，其行为所产生的民事法律后果应由被告承担。　　法院在判决书中还说道，本案原告支付大部分购房款后，被告虽然捋房产交付给了原告，但却未按照约定或者房屋交易习惯履行产权证办理义务。其中原告所购门市的产权证明虽已办出，却被胥中兴用于贷款抵押；而原告所购住房的产权证却在原告购房之前已经办在了他人名下；在这种情况下，原告的购房目的根本无法实现。可见，本案被告严重违背诚信原则，致使合同目的无法实现，对此被告理应承担民事责任。《商品房司法解释》第八条（一）项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；第九条（三）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告六建司虽不具备商品房开发资质，且所建房屋乃是打着集资联建的名义而为，但其将建成的房屋公开向社会销售，本身与商品房开发与销售性质相同，其违约情形也完全符合上述司法解释之规定，故本案可参照适用上述司法解释进行裁判。原告提出的要求被告返还已付购房款及按已付购房款的一倍子以赔偿的诉讼请求应予支持。　　此外，因被告已将房屋交付原告使用，加之原告在购房时也未完全尽到合理注意义务，故原告要求支付己付购房款利息的诉讼请求法院未予支持。　　结案后的思索：　　房地产市场的混乱有目共睹，严重违背诚实信用原则，恶意违约、虚假宣传、误导、欺诈的行为到处可见。最高法院之所以作出《商品房司法解释》，意在通过司法裁判活动，规范房地产市场。而该解释第八条、第九条规定了五种情形，房屋买受人可以在要求返还已付购房款及利息，赔偿损失之外，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（俗称“双倍赔偿”条款）。“双倍赔偿”条款的规定，正是为了遏制上述严重违背诚实信用原则的行为。　　对于商品房的概念和范畴，目前尚无科学和权威的规范性定义和界定，实践中大家的理解也宽窄不一。由最高法院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中的观点认为，司法解释中的商品房应作狭义理解，不是商品与房屋的简单相加，往往应与房地产开发经营行为相联系，即司法解释所指商品房专指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋（见该书第17、18页）。上述观点站在相当的高度，自然有它一定的道理。但是，该种观点远远没有估计和认识到房地产市场的混乱程度，没有认真和深入考察房地产市场的现状和存在问题全部根源。在现实生活当中，许多没有商品房开发资质的建筑企业甚至于一些建设单位，为谋取经济利益（估且不说它是非法利益），千方百计打着各种旗号大搞房地产开发经营活动，更有的为了争取更多优惠政策，减少手续和税费，采取集资联建形式进行修建，然后捋建成的房屋公开向社会销售。此种现象在许多地方非常普遍，甚而一些地方的房地产开发就只有这种形式。在当地，无论官员还是老百姓还是建房者自己，都认为是在搞房地产开发，政府为了不影响当地城镇建设和经济建设，对此也“睁一只眼，闭一只眼”。这些“开发企业”的行为和性质其实与狭义之商品房开发经营并无实质差异，而当中存在的违约、失信行为并不比正宗开发企业少，房地产市场的混乱他们“功不可没”。