重庆房地产律师

案情筒介

　　2004年5月18日，被告北京xx贸易有限责任公司(以下简称“北京xx公司”)为扩大经营规模，向原告中国建设银行公主坟支行(以下简称“建设银行”)申请贷款20万元，贷款期限2年，贷款年利率为5.814%，期满后由被告北京xx公司还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回收，要求北京xx公司提供房地产作为抵押。北京xx公司表示同意，并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了20万元的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押合同约定，被告北京xx公司对仓库用房享有权处分，若被告北京xx公司到期不能偿还上述贷款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告建设银行没有要求被告北京xx公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双方也未向任何部门办理抵押登记手续。

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　　2006年3月12日，被告北京xx公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的正常经营，被告北京xx公司与第三人张天虹签订《房屋买卖合同》，以28万元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张天虹根据合同约定的时间支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到北京市房地产管理部门办理了过户手续。

　　2006年5月20日，被告北京xx公司在原告处的贷款期限已届满，原告建设银行向被告北京xx公司发出《催款函》，要求被告北京xx公司在收到催款函后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭，根本无法偿还建设银行的贷款本息。

　　原告建设银行认为，2004年5月18日，本银行与被告北京xx公司签订《贷款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%.当时本银行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地产抵押合同后向被告放贷20万元。2006年5月20日，被告的还款期限已届满，但被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。

　　鉴于此，原告建设银行于2006年5月29日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院依法拍卖被告北京xx公司提供的抵押物，以实现原告的到期债权。

　　被告北京xx公司认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223256元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款的能力。

　　第三人张天虹作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为，

　　(1)被告北京xx公司与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法律效力，其抵押关系不成立;

　　(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部购房款，况且双方也到北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉讼请求，缺乏法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　法院判决北京市海淀区人民法院经审理认为，原、被告签订的《贷款合同》系双方真实的意思表示，其内容符合法律的强制性规定，应受到法律的保护。原、被告为了履行贷款合同中约定的还款义务，双方签订了房地产抵押合同，将被告拥有的仓库用房作为抵押，但双方签订房地产抵押合同后，未到北京市房地产管理部门办理抵押登记手续，故其抵押合同不生效，对第三人不可有对抗性。在本案中，第三人张天虹与被告北京xx公司签订《房屋买卖合同》，亦属双方真实的意思表示，而且第三人张天虹已向被告北京xx公司支付了全部的购房款，双方并共同向北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其之间的房屋买卖关系符合法律的规定，第三人张天虹取得房屋所有权应受到法律的保护。因此，原告建设银行要求法院拍卖系争的仓库用房缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。根据《城市房地产管理法》第30条、第49条，《担保法》第41条、第42条之规定，判决如下：

　　一、驳回原告建设银行要求处分抵押物实现其到期债权的诉讼请求;

　　二、被告北京xx公司应当于本判决生效之日起10日内向原告建设银行支付贷款本息223256元。

　　争议焦点1.房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法律效力?

　　2.房地产抵押合同无效，是否影响当事人签订的借款合同的法律效力?

　　律师点评一、在本案中，双方当事人签订房地产抵押合同后，未到登记部门办理抵押物登记手续，该抵押合同不产生法律效力，不得对抗第三人。

　　在本案中，双方当事人争议的第一个焦点问题是，当事人签订房地产抵押合同后，未到登记部门办理抵押物登记手续，该抵押合同是否产生法律效力?在解决上述问题之前，我们应该弄清楚房地产抵押的法律特征以及房地产抵押登记的相关内容。

　　1.房地产抵押的法律特征所谓房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押作为一种法律行为，具有以下法律特征：

　　(1)抵押人必须是对用于抵押的房地产享有所有权或者使用经营权的人，即抵押人对抵押物必须享有处分权，具有处分能力。

　　(2)抵押人是以合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供担保。合法的房地产，是指其合法所有或合法占有的房地产。设定抵押的房地产，抵押人对该房地产必须享有所有权或经营使用权，这种权利必须是真实存在的，具有确定性。

　　(3)向抵押权人提供债务履行担保。抵押人以自己合法的房地产向抵押权人设定抵押，目的是向抵押权人提供一种债务担保，以保证履行主债务。

　　2.房地产抵押登记抵押登记包括抵押权设定登记和抵押权实现后的登记。

　　(1)抵押权的设定登记。房地产抵押权的设定，除了由抵押双方当事人签订书面合同外，还应当办理抵押登记。就登记所需文件，《城市房地产管理法》第48条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”就登记机关，该第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押合同自抵押登记之日起生效，未经登记的，抵押行为无效。抵押合同发生变更的，当事人应当在变更后办理变更登记。